改判要点：

买方未能证明已将指定新产权人一事向卖方声明且支付首付款备款方式与协议约定不符，构成违约，故在此情形下，卖方未依约配合买方办理贷款申请手续，虽构成违约但无需承担违约责任。

案情简介：

2017年3月13日，李英（买方）、李明（卖方）及小白公司签订《房地产经纪合同》及协议。双方约定：乙方有权指定第三方作为上述房产的新产权人，甲方知晓并同意……”。

2017年3月15日，李英向小白公司出具《证明》，指定其母亲陈兰为诉争房产的新产权人。同日，李明办理公证委托小白公司员工刘丽作为全权代理人，代为办理房屋相关事项。

2017年3月31日，李英、陈兰、李明等人先后一同到工商银行和五一支行办理贷款手续，李英向陈兰当日新设的银行账户汇入首付款合计98500元。

2017年4月11日，小白公司发函通知李明配合办理贷款申请手续，但李明未配合办理。

2017年4月20日，李明向小白公司邮寄《关于依法解除合同的函》。小白公司后邮寄给李英。

另，陈兰于2017年3月31日受小白公司指定新设的账户，系用于支付、冻结、划拨首付款。

李英向一审法院起诉请求：1.判令李明、小白公司继续履行《房地产经纪合同》并协助办理产权变更登记手续；2.判令李明向李英支付违约金及律师费。

一审鼓楼法院观点：

关于李英是否存在根本违约行为的问题。首先，李英有权指定其母亲陈兰为新产权人。其次，从李英出具《证明》指定陈兰为新产权人，可以推定李明已经知晓陈兰为新产权人，且未有异议行为。第三，虽然双方约定首付款为100000元，但李英存入98500元款项也足以认定其已履行支付首付款的主要义务。综上，李英在履行合同过程中虽然存在履行瑕疵，但并不存在根本违约之情形。

关于李明发出的解除合同通知函是否发生法律效力的问题。首先，因李英不存在根本违约之情形，故李明发出解除合同通知函无合同及法律依据。其次，李英在收到解除合同通知函后数日即起诉要求继续履行合同，举重以明轻，该诉讼请求已包含对解除合同通知函效力的否认，并未超过法律规定的3个月除斥期间。故解除合同通知函未发生法律效力。

综上，李英诉请继续履行合同并办理产权变更登记手续，于法有据。李明在李英未存在根本违约之情形下，拒绝积极配合李英办理贷款申请手续以促成合同履行，未尽诚实信用义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。因李英要求继续履行合同，故其主张李明双倍返还定金无依据，仅支持其相当于定金数额的违约金。李英诉请李明赔偿律师代理费，支持。

判决：一、李英支付李明购房款500000元；二、李明配合李英办理产权变更登记手续并赔偿李英违约金及律师代理费。

二审福州中院观点：

第一，关于李英指定陈兰为新产权人是否符合合同约定。小白公司未将李英新产权人的声明告知李明。虽然李明办理公证委托小白公司员工刘丽代为全权办理房屋事项，但仅在李英已支付首付款而李明不配合办理相应的交易手续时，小白公司方可行使代理权限。在案无证据证明小白公司或者评估机构曾告知李明委托评估人为陈兰。综上，李英未能证明将指定陈兰为产权人一事向李明声明，指定程序不符合合同约定。

第二，关于李英首付款备款是否符合合同约定。本案李英首付款备款方式与协议约定不符，亦无法实现资金监管的目的。此外，小白公司亦未能证明此首付款备款方式为交易习惯，且在协议已明确约定的情况下。综上，李英首付款备款不符合合同约定。

第三，关于李英的违约情形是否属于合同约定的李明可单方解除合同的情形。首先，李英的备款行为足以证明李英积极履行主要债务、李英指定其母亲陈兰为产权人不影响合同目的的实现。其次，合同履行过程中，李英、李明仅能通过小白公司沟通，不能直接联系。李英出具声明，在没有得到异议回复的情况下，李英有理由信任李明一方未提出异议。同样，李英首付款备款系按照小白公司的指示进行，有理由相信自己已经依约履行合同义务。因此，李英的违约情形系因小白公司服务不当所致，李英并无不依约履行合同的意思表示。综上，李英不构成根本违约，不属于李明可单方解除合同的情形。

第四，李明发出的解除合同通知函是否已发生法律效力。首先，如上所述，李英违约情形不满足合同解除条件；其次，李英在收到李明解除合同通知函后数日内即向法院起诉要求李明继续履行合同，该诉请即是对合同解除通知的异议。

综上，改判：一、李英支付李明购房款500000元；二、李明配合李英办理产权变更登记手续。

福州律师蔡思斌评析：

就本案买方将首付款存入银行账户的行为，一审认为，本案首付款100000万元，但买方存入98500元款项也足以认定其已履行支付首付款的主要义务，虽然存在履行瑕疵，但并不存在根本违约之情形。二审认为，李英实际备款方式与协议约定须将首付款转入公司指定的银行账户无息监管不符，故其行为不符合合同约定，构成违约，但非根本违约。提示：买方在接受服务时需多留心，注意履约行为是否符合合同约定，如若因此而需承担违约责任就得不偿失了。

本案买方在收到卖方解除合同通知函后即向法院起诉要求继续履行合同，该诉请即是对合同解除通知提出的异议，解除合同通知函未发生效力。根据法律规定，当事人需在3个月的除斥期间内针对对方提出解除合同表示异议，否则合同解除。故无论买卖双方哪一方收到解除合同的通知后，若不同意均需在三个月内与另一方交涉，提出异议可以律师函、起诉等方式。

案例索引：(2019)闽01民终3411号，以上涉及人名均为化名。